明萌律师--杜波 | 诉讼充满套路，未雨绸缪永远比亡羊补牢重要

明萌律师事务所 2月18日

“有理走遍天下”这个神句让多少当事人在法院的楼道里恍然大悟，内心崩溃。被法锤敲醒后在法院无助地举着喊冤的横幅，最后被法警带走，他们无计可施，因为他们不懂游戏规则....

诉讼制度的核心是质证程序，也就是说法院的游戏规则是用证据去说话。没有证据的事实在法院是零识别，这是规则也是套路。而有效的证据一般是在矛盾纠纷开始前才能充分获得，所以很多时候一场纠纷，最终胜诉的关键是在纠纷开始前对诉讼风险的控制和预判来决定的，这种对风险的控制和预判比诉讼过程中的取证或对抗更具有克敌制胜的效果。

本案是房屋租赁合同纠纷，承租者某餐饮公司当初的租赁目的是经营餐厅，而餐饮行业竞争极强，经营风险非常大，所以细思恐极，笔者在为出租方某房产公司起草《房屋租赁合同》时对租赁费用的支付、权利义务的设定、违约责任的承担，解除合同的条件等条款上进行了针对性的设计，并在这些环节的操作中及时形成有效的书面证据，这一点这是房产公司作为被告最终胜诉并反诉成功的关键。

基本案情

2013年5月31日房产公司和餐饮公司签订《房屋租赁合同》约定：将房产公司所有的位于碑林区某广场的商业裙房3楼出租给餐饮公司用于经营餐厅使用，双方约定一年的租赁费用为833580元，每一年支付一次，租赁期限为六年。合同约定后房产公司依约向餐饮公司交付了房屋。

2014年9月30日（16个月后）餐饮公司停止向房产公司支付租金，经房产公司多次催告，餐饮公司仍不支付。同年10月30日房产公司通过邮寄、公告等方式书面通知餐饮公司解除租赁合同，同年12月房产公司将房屋上锁，不再让餐饮公司使用。

一个月后，餐饮公司将房产公司起诉，其诉称房产公司交付的房屋在三楼，未开启自动扶梯，无法满足房屋的使用条件，且房屋漏水，这些原因造成巨额的经营损失，要求赔偿。其诉求为1、要求继续履行租赁合同；2、赔偿经营损失1273106.9元。

在诉讼过程中房产公司提出反诉请求：1、确认该合同已经解除；2、要求餐饮公司支付未付的房屋租金79932元。

本案焦点

一、《房屋租赁合同》已经解除？还是要继续履行？如解除是何时解除的？

二、自动扶梯没有开启。该事实是否属于房屋无法正常使用的情形，是否影响餐饮公司的正常经营？

三、是否存在漏水情况？是否造成损失？

律师观点

关于焦点一：租赁合同在起诉时已经解除，理由是双方签订的《租赁合同》第五条第二项明确规定“餐饮公司未依约缴纳租金，经催告10日内仍未缴纳，房产公司有权解除本合同”，依据该规定，餐饮公司停付租金后，房产公司书面通知餐饮公司立即支付租金其仍未支付的情况下，在2015年10月30日向餐饮公司发出解除合同的书面通知函，并要求马上腾房，餐饮公司在收到该通知函后，双方的租赁合同就已经解除。解除合同的时间是在2015年10月30日。

关于焦点二，关于自动扶梯，笔者认为本案中自动扶梯的使用以及扶梯是否开启事项，在租赁合同中并没有约定，合同不包含此项权利义务。而且在交付房屋半年后（2014年1月23日）就该自动扶梯的使用一事，双方签订了《电梯使用协议》，约定由房产公司向餐饮公司提供开启自动扶梯服务，餐饮公司每月向其缴纳使用费用1000元。但是签订后餐饮公司只支付了一个月的使用费，后再未支付。因此电梯服务不是《房屋租赁合同》约定的内容，属于另外一个法律关系。

另外涉案的自动扶梯不是上楼的唯一通道，旁边就是楼梯，丝毫不影响顾客上楼就餐。作为一个正常的人来讲，如果真的要去餐厅就餐，不会因为自动扶梯没有启动，而连旁边楼梯都不走了。这不符合正常的行为逻辑。所以交付的房屋不存在房屋无法使用的情形，且扶梯的使用属于其他法律关系和本案诉讼标的无关，要求赔偿损失没有事实依据和法律依据。

关于焦点三，如果基于漏水餐饮公司要求赔偿损失，该主张成立要满足以下条件：1、交付的房屋存在漏水情况，2、有损害事实的发生，3、两者之间存在因果关系，这三点事实要通过餐饮公司举证来证明，笔者到现场调查后发现，房屋在下雨时会存在轻微渗水的情况，但不足以造成损失，更不可能造成经营困难，因此餐饮公司对此要承担举证不利的责任。

法院认定

法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》意思真实，合法有效。房产公司已经履行了房屋交付义务，餐饮公司应按合同约定交纳租金，餐饮公司在2015年10月开始不再交纳租赁费用，经房产公司送达催款函无果的情况下，在2015年10月30日向餐饮公司送达房屋回收函，在函中提出合同解除，要求其腾交房屋，按双方《租赁合同》第五条第2项约定，房产公司有权解除合同，故双方签订的《租赁合同》于2015年10月30日已经解除。餐饮公司要求继续履行合同无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于自动扶梯未开启导致无法正常经营，要求房产公司赔偿经营损失一节，因为双方签订了《电梯使用协议》应属于另一个合同约定的法律关系，本案不予处理。餐饮公司主张因为房屋漏水导致无法正常经营，要求赔偿损失一节，因餐饮公司未能出示证据证明其主张的事实，本院不予支持。反诉方房产公司要求支付合同解除之日至锁门期间的房屋租赁费用证据充足，理由充分依法予以支持。

法院最终判决：1、驳回餐饮公司要求房产公司继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求；2、驳回餐饮公司要求房产公司赔偿的漏水损失83446.3元的诉讼请求；3、判决反诉被告餐饮公司支付反诉原告房产公司占用房屋租赁费79932元。

案件总结

1、餐饮公司一心想通过“自动扶梯没有开启，造成房屋无法正常营业”这个理由，把餐厅经营亏损的风险转嫁到房产公司这边，但是在双方合作初期，通过签署《电梯使用协议》的方式，让电梯的使用和房屋的使用完全割裂成两个法律关系，使对方以此为由的诉求不被法庭支持，这一点毫无障碍。如果在当初没有签订这份《电梯服务协议》，试想，出租的房屋在三楼，未开启扶梯，造成房屋使用的便捷性下降，是否属于违约或者未充分履行合同义务，这其实是一个法官自由心证的问题，解决此节并非易事。

2、关于解除合同的问题，首先在《租赁合同》中约定了拖欠租金的情形发生后，房产公司有权单方解约。其次解约的情形发生后的第一时间就形成了书证。简言之，第一，约定了解约的条件，第二，有充分证据证明约定条件的成立，二者缺一不可。基于此在庭审中才让对方黔驴技穷，这样的结果和在诉前就已经取得的证据是密不可分的。其实这些听易行难，实践中很多租赁合同纠纷，约定的情形很明确，但是诉讼过程中没有充分的证据证明这些情形的发生，或者约定本身就不明确，最终还是会产生败诉风险。

3、在庭审中餐饮公司提供大量的照片和视频去证明房屋的各种问题，并死扣一些不是很重要的细节，反复围绕着附随义务、租赁目的、诚信原则、不安抗辩权等对自己有利观点发表长篇的辩论意见，想扰乱法官和我们的思路。然后让诉讼结果偏向餐饮公司，在这种情况下作为房产公司诉讼思路和逻辑一定要清晰，不能被对方的观点干扰或引导，这需要扎实的理论知识和诉讼经验。

从上述几点可以看出本案就法律关系并不复杂。而纠纷开始前对风险的预判并形成有利证据才是获胜的主要原因。借钱大家都会要求对方书写借条，这是因为所面临的诉讼风险人人皆知，但面对不了解的诉讼风险大家就未必能做到未雨绸缪了。诉讼就是对抗，证据是诉讼的筹码，获得多少胜算的筹码是对诉讼风险的判断所决定的。