明萌律师--贾海明主任 | 合同解除纠纷案件
明萌律师事务所 2月15日
基本案情
甲房地产公司（以下简称甲公司）与乙餐饮公司（以下简称乙公司）于2013年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定乙公司承租甲公司名下的商铺，商铺面积为1263平方米，租赁期限为6年，自2013年9月21日至2019年9月20日，第一年租金为454680元，自第三年起，每年租金在上一年租金基础上递增5%，2013年6月6日至2013年9月20日的三个月期间为免租金装修期。另外，合同还约定，从第二年起，以后每年原告须提前一个月支付下年租金，如果逾期10日且经通知后仍未缴付，甲公司有权解除合同。
合同签订后，乙公司于2013年6月6日依约向甲房公司支付第一年租金454680元，并于2013年10月1日开始商铺餐厅的经营。经营期间，2014年1月23日，双方另行签订了《电梯使用协议》，并约定电梯使用费，后双方因自动扶梯及房屋漏水问题产生纠纷，乙公司曾于2014年5月20日、11月3日、11月14日向甲公司发通知要求解决扶梯及房屋漏水问题，甲公司曾于2014年8月15日、10月8日、10月23日向乙公司送达缴付第二年租金的通知，原告未缴纳后，甲公司向乙公司发出了合同解除书，要求限期腾房，并于2014年12月4日将乙公司经营的餐厅大门上锁和粘贴封条。上述纠纷发生后，乙公司将甲公司诉至法院，请求判令甲公司继续履行《房屋租赁合同》，并赔偿各项损失1189661元。
法院受理后依法审理了此案，认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，甲公司按合同约定履行了义务，乙公司未按合同约定支付第二年房屋租金，甲公司催款无果的情况下提出解除合同要求腾交房屋，符合法律规定及双方的合同约定，解除有效。乙公司的起诉要求无事实及法律依据，不予支持。
法律规定
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
律师说法
依法成立的合同必须严格按照约定履行，以维护交易安全和市场经济秩序，这是诚实信用原则的法律要求。消极履行或者不履行等行为，使得合同目的落空，侵害了守信方的期待权益，因此，法律规定了守信方的自我救济的合同解除权。本案即是合同解除权行使的例证。
《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据法律规定，合同解除权在性质上属于形成权，通说认为，形成权是依当事人的单方意思就能使权利发生、变更或者消灭的权利。在本案中，甲公司函告乙公司提出解除合同，故自书面通知送达到之日起，双方的合同在法律上就已解除，而无需征得合同相对方的同意。但是，合同解除权有可能造成合同当事人之间权益的失衡和不对等，因此为了平衡合同双方的利益，法律在保障一方行使合同解除权时，同时赋予另一方异议权，即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以提起确认之诉。其立法目的在于：一是防止享有合同解除权的一方滥用解除权；二是维护合同非解除方的利益。因为从权利对抗的构造而言，非解约方维护权益的最好方法就是能够有机会和途径阻止合同解除方行使解除权，即以提出异议的方式。本案中乙餐饮公司诉称要求继续履行合同，其本质就是反对甲房产公司的解除合同的意思表示，法律依据就是合同法规定的异议权。
围绕着合同解除权的行使以及异议权，在司法实践中有需要厘清之处。其一是通知解除合同与直接请求裁判机构裁决解除合同的关系问题。根据合同法的规定，行使解除权只需通知对方即可，但实践中大量的情况是解除权人通过起诉或者申请仲裁的方式来解除合同，笔者以为，因为解除权系形成权，除法律有特别规定外，均以意思表示为之，则诉讼上方式与诉讼外方式并无效果上的区分，裁决机构受理后向对方送达的诉讼材料就相当于解除合同的通知，唯实际上依据《合同法》第九十六条“应当通知对方”更为简便和节约成本。其二是无合同解除权的一方提出解除合同时，在被解除方提出异议的场合，裁决机构是否进行实质性审查。有观点认为只要被解除方没有在约定或者法定期间内提出异议就丧失异议权，合同即吿解除，亦有观点认为无合同解除权的一方不是形成权的主体，其解除无法律依据，单方面解除并不产生相应的法律效力，在解除发生争议时裁决机构应依法审查解除事由是否成立。笔者认为，对此要做两分法处理，合同法解除权及异议权的条款立意在于尽快解决合同履行争议以维护市场稳定，因此在被解除方在法定期间内提出异议时，裁决机构当做实质审查，以维护诚实信用原则，而在被解除方不在异议提出期间提出异议时，意味着实际上已经同意解除，可作协议解除合同处理，至于无解除权方或者违约方以解除合同的方式来规避违约责任的疑虑则可以单纯以追究违约责任来考量。
本案例中法院认为乙公司的履行合同要求无事实及法律依据，未从异议权的角度加以论述，这是略感遗憾之处，但从援引《合同法》第九十四条作为裁判依据的角度而言，主审法官的逻辑推理显而易见，因此本案仍是精彩案例无疑。
